不動産投資入門 投資前後に抑えておくべきポイント

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リノベーション投資をしよう

不動産投資の方法として注目されるのは、主に投資効率の高い掘り出しもの物件を見つけ出し、それを購入して高い利回りで運営していくというものです。これとは別の方法でリノベーション投資と言うものがありますが、これは掘り出し物を探すのではなく、自己資金の範囲内で物件を買い、それをrenovation(修理、改造)することによって良い物件に変えて運営していく投資方法です。

掘り出しもの物件を見つけるのは至難の業ですので、リノベーション投資に視点を移して投資戦略を立てていくのも良いかもしれません。

リノベーションに適した物件の見つけ方

リノベーション投資を行うならば、まずはリノベーションに適した物件を選ぶ必要があります。重視すべきことはいくつかありますが、最重要なものは立地でしょう。需要が高い人気エリアの物件が好ましいことは言うまでもありませんが、ターゲットによってエリアの選定方法は変わってきます。

例えばターゲットが子育て中のファミリーであれば、必ずしも人気エリアである必要はなく、むしろ清閑な住宅街であり、周辺に公園や保育園といった施設があり、治安が良いことが重視されるでしょう。

単身者や子供がいない夫婦をターゲットにする場合には、周辺施設はそれほど重要ではなく、駅からどれほど近いかと言うことが最重要となります。単身の男性は朝はできるだけ寝ていたい人が多いため、遅刻しないためにも駅から近い立地は好条件なのです。

地方の場合には、物件に駐車場があることが重要な条件になるでしょう。駅から遠い物件ではなおさらであり、ファミリー向け物件の場合には一世帯あたり2台分の駐車スペースがあるのが好ましいです。

また、リノベーション投資を行う際には工事を必ず行うため、工事業者に同行してもらって物件を見るとよいでしょう。プロの見立てによって、大体工事費用がどれくらいかかるかを見積もってもらえます。大規模工事が必要であり、数百万円の工事費用がかかる場合などは投資価値のない物件と言えます。

リノベーション投資のポイントは、物件の骨組みは残しながら傷んだ部分を改善していき、改善していく中でデザイン性の向上も目指します。デザイン性に優れた物件は他の物件との差別化を図ることができるため、これを工事の時のやってしまうのです。

このとき、ポイントは目に見えない部分には費用をかけなくて済む物件を選ぶことです。目に見えない部分は差別化のしようがないため、その部分にお金をかけることはできるだけ避けたほうが賢明なのです。

業者選びも大切

リノベーション投資は表面利回りが大きくなるという魅力があります。通常の物件を購入したならば10%以上の表面利回りがあれば良好と言われるのですが、リノベーション投資ではこれをはるかに上回ります。例えば300万円で古い一戸建てを買い、これに300万円をかけてリノベーションを行えば計600万円の投資となりますが、ここから毎年100万円の家賃収入が得られれば、16.6%の利回りとなるのです。

ただし、これを実現するためには工事をできるだけ安く行ってくれる業者の協力が必要となります。最高の業者はできるだけ安く行い、さらには安いからと言って手抜きをしない業者です。そのような優良業者は必ず投資仲間の間では評判になっているはずですから、仲間に聞いてみたり、不動産投資をおこなう投資家のブログを見たりすることによって見つけることができるでしょう。もしよさそうな業者にめぐり合えたならば、実際に合って人柄や感性を探り、可能ならば過去の実績も見せてもらいます。その上で納得ができるならば、デザインや予算を伝えて詳しく話を進めていくことになります。

また、ひとつの良い業者に出会ったからと言ってその業者のみを使うことは避けましょう。これは、ひとつの業者のみと付き合い続けると、お互いに甘えや妥協が生じてしまうためです。複数の業者と関係を結んでおけば、良い緊張感を保つことができるため、甘えが生じることはありません。また、業者ごとに得意分野が違うように付き合う業者を分けておけば、様々なリノベーションに対応可能となります。

工事のポイント

工事のポイントとしては、単身男性をターゲットにする場合以外は、できるだけ女性目線を軽く見ないと言うことです。物件を選ぶときには奥さんが決定権を持っていることが多いため、女性目線で受け入れられる作りにしておかなければ気に入られにくくなります。

女性が特にデザインを重視するのはキッチンです。清潔感があり、収納スペースが多く、キッチンが広い家は奥さんが気に入りやすいのです。したがって、キッチンは清潔感を保っておくだけではなく、収納スペースを作り出す工夫をするなどして料理しやすい環境を整えておくとよいでしょう。

また、女性は細部にこだわる傾向が強いものです。細かな点に至るまで気にすることが多く、細かな点が劣化していたり、デザインがおかしかったりしたならば取り換える必要があります。壁掛け、照明、ドアノブなどのデザインもおろそかにすることはできません。

このほかにも配色の問題があります。床におけるエリアごとの統一感がない物件などは悪印象となってしまうため、場合によっては張り替える必要があるでしょう。壁紙なども、ターゲットに応じて色や柄を変更していきましょう。

また、後々原状回復の際に、工事がしやすいような工事をあらかじめしておくことも大切なことです。例えばキッチンの壁はモザイクタイルとキッチンパネルではどちらがよいでしょうか。答えはキッチンパネルであり、キッチンパネルはモザイクパネルに比べると汚れが付きにくく、汚れても簡単に洗い落とすことができるのです。

大きな家具を置く場所にしても、床が傷ついた時の原状回復を容易にするため、フロアタイルを張っておくことは非常に有効な方法です。これならば部分的に張り替えることもできるからです。

このほか、そもそも原状回復の頻度を減らすためには、入居者に長く住んでもらうと言うことも大切です。そのためには、入居者に物件を気に言ってもらうことが必要であり、その意味でもデザイン性がすぐれていることには効果があります。

以上のことを予算内にうまく収めていくためには、使用する部材などをよく検討してデザインや工事とコストのバランスを取っていくことが大切です。

このほか、古い家をリノベーションする場合には、古い家に調和するようなデザインの工事を行う必要があります。リノベーションのために家具を導入するならば、新しく華美なものを導入してもミスマッチになるでしょう。そこで、本来ならばあまり関心を持たれない古木を使った家具や無垢の床材などを導入することによって、きっとリノベーション物件ならではの魅力が出ることでしょう。

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